Rental Yield คืออะไร? คำนวณผลตอบแทนก่อนซื้ออสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่า

ก่อนซื้ออสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่า คำถามแรกที่ต้องตอบให้ได้คือ "ผลตอบแทนคุ้มไหม?" การใช้ตัวเลข Rental Yield จะช่วยให้คุณเปรียบเทียบทรัพย์หลายชิ้นและตัดสินใจได้อย่างมีเหตุผล

Gross Rental Yield — ตัวเลขพื้นฐาน

Gross Yield คือผลตอบแทนหยาบก่อนหักค่าใช้จ่าย เป็นตัวเลขที่นายหน้ามักอ้างถึง

ตัวอย่าง: ซื้อคอนโด 3,000,000 บาท ปล่อยเช่า 12,000 บาท/เดือน
Gross Yield = (12,000 × 12 ÷ 3,000,000) × 100 = 4.8%

Net Rental Yield — ตัวเลขจริง

Net Yield สำคัญกว่า เพราะหักค่าใช้จ่ายจริงทั้งหมดออกแล้ว

ค่าใช้จ่ายที่ต้องหักออก

ตัวอย่าง Net Yield: คอนโด 3,000,000 บาท ค่าเช่า 12,000 บาท/เดือน
รายได้/ปี = 144,000 − ค่าว่าง 12,000 = 132,000
ค่าใช้จ่าย/ปี = ค่าส่วนกลาง 24,000 + ภาษี 5,000 + ซ่อม 15,000 = 44,000
Net Yield = ((132,000 − 44,000) ÷ 3,000,000) × 100 = 2.93%

Yield เท่าไหร่ถึงถือว่าดี?

ปัจจัยอื่นที่ต้องพิจารณานอกจาก Yield

• Capital Gain — ราคาทรัพย์อาจเพิ่มขึ้น 5-10%/ปี ในทำเลดี แม้ Yield ต่ำ แต่กำไรส่วนต่างราคาคุ้มค่า
• สภาพคล่อง — ขายต่อง่ายไหม? คอนโดใจกลางเมืองขายง่ายกว่าบ้านต่างจังหวัด
• Demand ผู้เช่า — กลุ่มผู้เช่าในพื้นที่มีใครบ้าง? นักศึกษา? พนักงานออฟฟิศ? ชาวต่างชาติ?
• ต้นทุนรวมทั้งหมด — รวมค่าตกแต่ง ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าโอน ค่าซ่อมแซมเบื้องต้น

Airbnb / ปล่อยเช่ารายวัน — ควรทำหรือไม่?

การปล่อยเช่ารายวันให้ Yield สูงกว่ามาก (อาจถึง 10-15%) แต่มีข้อควรระวัง:

• คอนโดหลายโครงการ ห้ามปล่อยเช่ารายวัน ตามข้อบังคับนิติบุคคล
• กฎหมายไทยยังไม่ชัดเจนสำหรับ short-term rental
• ต้องบริหารจัดการเองหรือจ้างบริษัทจัดการ (หักอีก 15-25%)
• ความผันผวนสูง ช่วง Low Season รายได้อาจลดลงมาก