เมื่อซื้อคอนโดมิเนียม เอกสารที่ได้รับแทนโฉนดที่ดินคือ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ซึ่งมีลักษณะและสิทธิ์แตกต่างจากโฉนดที่ดินในหลายด้าน
อ.ช.2 คืออะไร?
อ.ช.2 ย่อมาจาก แบบพิมพ์หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ออกโดยกรมที่ดิน แสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) โดยกฎหมายอาคารชุด พ.ศ. 2522
สิ่งที่ระบุใน อ.ช.2
- ชื่อเจ้าของ — ผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
- เลขที่ห้องชุด — ระบุชัดเจน เช่น 15/A ชั้น 15
- เนื้อที่ห้องชุด — ขนาดในตารางเมตร
- อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง — สัดส่วนความเป็นเจ้าของพื้นที่ส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ลิฟต์ โถงทางเดิน
- ชื่ออาคารชุด และเลขทะเบียนอาคารชุด
- ประวัติการโอน บันทึกการเปลี่ยนมือ
ความแตกต่างระหว่าง อ.ช.2 และโฉนดที่ดิน
| ประเด็น | โฉนดที่ดิน | อ.ช.2 (ห้องชุด) |
|---|---|---|
| ประเภทกรรมสิทธิ์ | ที่ดิน + สิ่งปลูกสร้าง | เฉพาะห้องชุด |
| ที่ดิน | เป็นเจ้าของ 100% | เป็นเจ้าของส่วนกลางร่วมกัน |
| การปรับปรุง | ปรับได้อิสระ | ปรับภายในห้องได้ ส่วนกลางต้องผ่านนิติบุคคล |
| ค่าใช้จ่ายรายเดือน | ไม่มี (ยกเว้นหมู่บ้าน) | ค่าส่วนกลาง |
| การจำนอง | ได้ 100% | ได้ (แต่ขึ้นอยู่กับธนาคาร) |
| การซื้อขาย | โอนได้ทันที | โอนได้ทันที |
โควตาต่างชาติ
กฎหมายกำหนดให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมด ในอาคารชุดนั้น ก่อนซื้อควรตรวจสอบว่าโควตาต่างชาติเต็มหรือยัง
สิ่งที่ต้องตรวจก่อนซื้อคอนโด
- ตรวจสอบ อ.ช.2 ต้นฉบับที่กรมที่ดิน ไม่ใช่แค่สำเนา
- เช็คค่าส่วนกลางค้างชำระ (นิติบุคคลต้องแจ้ง)
- อ่านข้อบังคับนิติบุคคล — ห้ามเลี้ยงสัตว์? ห้ามปล่อยเช่าระยะสั้น?
- ตรวจสอบสุขภาพการเงินนิติบุคคล — มีเงินกองทุนสำรองเพียงพอไหม?
- ตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้างและใบรับรองอาคาร (อ.6)
ข้อควรรู้: เมื่อซื้อคอนโด คุณเป็นเจ้าของ เฉพาะพื้นที่ภายในห้อง ตามที่ระบุใน อ.ช.2 เท่านั้น พื้นที่ส่วนกลางทั้งหมดเป็นสิทธิ์ร่วมกับเจ้าของห้องทุกยูนิต